Nhìn từ vụ việc của Cocobay, nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn khi lựa chọn đầu tư condotel

  26/11/2019 | 11:18

Cocobay Đà Nẵng vừa rồi đã chính thức thông tin tới khách hàng về việc không thể thực hiện cam kết trả lợi nhuận 12%/năm do những khó khăn về dòng tiền trong quá trình vận hành dự án. Thông tin này đã khiến rất nhiều người bất ngờ khi một tổ hợp nghỉ dưỡng được quảng cáo là hàng đầu khu vực Đông Nam Á lại không thể đảm bảo thực hiện đúng cam kết với khách hàng. Theo nhiều chuyên gia, đây cũng là lời cảnh tỉnh cho những nhà đầu tư thứ cấp đang muốn đầu tư căn hộ condotel.

Vỡ trận” Cocobay Đà Nẵng không trả được lợi nhuận cam kết 12%/năm

Giữa tháng 11/2019, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) chính thức phát đi thông báo số 233/CV-TĐ về việc liên quan đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận condotel với khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

Theo đó, Công ty Thành Đô cho biết, việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án. Mặc dù đã nỗ lực rất lớn nhằm thực hiện cam kết về lợi nhuận với khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng, tuy nhiên, công ty vẫn đành phải xin lỗi vì đã không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng.

Vì vậy, từ 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Công ty chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel.

Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng, một phần dự án đã đi vào hoạt động và một phần đang xây dựng

Cùng với đó, Công ty Thành Đô cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm Condotel tại Cocobay Đà Nẵng, gồm:

Giải pháp thứ nhất là khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư. Theo đó khách hàng có 3 lựa chọn tiến hành chuyển đổi các Condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm.

Hoặc vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm thì lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này.

Công ty Thành Đô cũng đưa ra hướng nếu khách hàng không sử dụng hai phương án nêu trên thì có thể nhận ưu đãi khi mua các sản phẩm bất động sản mới của Cocobay.

Hướng thứ hai mà Công Thành Đô gợi ý là khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán và giao lại các sản phẩm Condotel cho khách hàng để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây. Đồng thời khách hàng nếu tự kinh doanh thì phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.

Giải pháp tiếp theo là hai bên tiến hành thanh lý các Condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lai tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký, nhưng Công ty Thành Đô sẽ khấu một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh…và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho Công Thành Đô. Thời hạn chi trả chậm nhất đến 30/9/2020. Trong thời gian chưa chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10%/năm đối với số tiền đó.

Ngoài 3 giải pháp trên, doanh nghiệp này cho hay khách hàng có thể xem xét và đề xuất các giải pháp khác.

Thông báo này khiến cho hàng nghìn khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng như ngồi trên đống lửa. Một nhà đầu tư ở Hải Phòng cho biết, anh cũng như nhiều khách hàng khác trước đó không hề có sự thống nhất gì về 3 đề xuất trên của chủ đầu tư.

“Trong tất cả các giải pháp chủ đầu tư đưa ra đều có lợi cho chủ đầu tư không đứng về phía khách hàng. Với những nhà đầu tư nhỏ lẻ như chúng tôi vay vốn ngân hàng để đầu tư thì phương án nào cũng thiệt đơn thiệt kép. Khách hàng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết. Nói như chủ đầu tư là buộc phải chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết theo phụ lục của HĐMB là xong thì hợp đồng kia chẳng khác gì tờ giấy lộn có thì trả không có thì thôi. Đó là điều rất vô lý, không thể chấp nhận” – nhà đầu tư bức xúc cho biết.

Căn hộ Condotel thường được cam kết lợi nhuận khủng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn

Sở hữu mức cam kết lợi nhuận lên tới 8 – 12%/năm, thậm chí, có những dự án chủ đầu tư sẵn sàng nâng mức lợi nhuận cam kết lên tới 15%/năm hay cam kết trả lãi bằng USD để thu hút nhà đầu tư thứ cấp. Vì những cam kết lợi nhuận này, nên dù biết căn hộ condotel chưa có pháp lý rõ ràng, cũng như không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn mạo hiểm vì kỳ vọng vào mức lợi nhuận vượt trội từ loại hình căn hộ này. 

Phối cảnh một dự án condotel nổi bật

Tuy nhiên, theo các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư cần cẩn trọng với 3 rủi ro sau khi đầu tư căn hộ condotel

Thứ nhất, rủi ro pháp lý. Condotel và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thuộc nhóm second home (căn nhà thứ hai như nhà liền kề, biệt thự biển) được xem là sản phẩm mới, có pháp lý chưa rõ ràng và chưa được xác định cụ thể trong luật. Riêng condotel hiện chưa có sản phẩm nào được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Dù đã có nhiều đề xuất cần cấp quyền sở hữu cho các sản phẩm condotel để ổn định tâm lý cho nhà đầu tư mua tài sản này nhưng cơ quan quản lý Nhà nước vẫn đang trong quá trình xem xét, nghiên cứu.

Thứ hai, cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở đảm bảo. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng second home và đặc biệt là condotel có ưu điểm là đáp ứng nhu cầu đa dạng: vừa có thể dùng để nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê và vừa tích lũy tài sản. Tuy nhiên, rủi ro cũng từng diễn ra trong thực tiễn. Một trong số đó là các cam kết lợi nhuận khủng kéo dài trong cả thập niên.

Các cam kết lợi nhuận cho bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay khá ấn tượng, đạt 8-10% một năm, thậm chí cao hơn, kéo dài cả 3-5 năm hoặc chục năm. Song, không có cơ sở nào đảm bảo các cam kết này được thực thi. Ngoài ra sau thời gian cam kết không ai biết sản phẩm sẽ được vận hành ra sao. Các nhà đầu tư thứ cấp cần phải đầu tư thông minh, tránh chạy theo cảm xúc đám đông, nhằm hạn chế các rủi ro.

Thứ ba, sở hữu có thời hạn. Hiện nay các bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam chỉ được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất có thời hạn (mức phổ biến là 30-50 năm). Đây cũng là một hạn chế và trở ngại tâm lý đối với nhà đầu tư so với các loại hình bất động sản được sở hữu lâu dài. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc, tính toán sao cho hiệu suất đầu tư cao nhất trong khoản thời gian nhanh nhất đồng thời có kế hoạch gia hạn khi hết thời hạn sở hữu.

Đó là chúng ta còn chưa kể đến vấn đề thời gian thi công dự án condotel cũng sẽ được tính vào thời gian sở hữu đất. Vì vậy, nếu như dự án thi công lâu, kéo dài, thời gian sở hữu và khai thác căn hộ condotel sẽ bị rút ngắn lại, thậm chí chỉ còn hơn 20 năm khi mà có những dự án chủ đầu tư đã được giao đất nhưng mất tới hàng chục năm mới có kinh phí phát triển dự án.

5 lưu ý khi đầu tư căn hộ condotel 

Tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng không thể phủ nhận, các căn hộ condotel là sản phẩm đầu tư mới lạ và rất có tiềm năng, nhất là khi ngành du lịch, dịch vụ ở Việt Nam đang ngày càng phát triển. Lợi nhuận của căn hộ condotel phụ thuộc vào nhiều yếu tố, để có thể đầu tư tốt loại hình căn hộ này, nhà đầu tư nên lưu ý những vấn đề sau:

Tính pháp lý dự án: Nhà đầu tư cần cẩn thận kiểm tra tính pháp lý của dự án tại những cơ quan chính quyền địa phương, tránh tiền mất tất mang khi lựa chọn phải những dự án thiếu pháp lý nên phải đình chỉ thi công, hay dự án bán xổi lừa đảo.

Uy tín và năng lực của chủ đầu tư: Giống với căn hộ chung cư, chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng để nhà đầu tư cân nhắc có nên đầu tư hay không. Nhà đầu tư chỉ nên đầu tư các dự án condotel của những chủ đầu tư uy tín, đã có năng lực và kinh nghiệm, vốn tài chính đầy đủ để thực hiện dự án.

Vị trí dự án: Condotel có vận hành tốt được hay không phụ thuộc rất lớn vào tỷ lệ lấp đầy căn hộ. Vì vậy, ngoài việc công trình nghỉ dưỡng được xây dựng chất lượng ra thì vùng đất có khu nghỉ dưỡng phải đảm bảo được lượng du khách ghé thăm và lưu trú mỗi tháng. Vì vậy, vị trí dự án Condotel cần phải là tại các khu trung tâm du lịch nghỉ dưỡng có tiềm năng phát triển, thu hút nguồn khách du lịch ổn định. Có như vậy mới đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Thời hạn sở hữu căn hộ: Thời hạn sở hữu căn hộ condotel là 50 năm, tuy nhiên, số năm này sẽ tính từ khi chủ đầu tư bắt đầu được nhận bàn giao đất xây dựng dự án. Do đó, thời hạn sở hữu căn hộ sẽ bị trừ đi ít nhiều. Để tránh những rủi ro không đáng có, tốt nhất nhà đầu tư nên hỏi thăm cẩn thận thời gian sở hữu căn hộ ngay từ ban đầu, và tránh những dự án condotel được triển khai không hiệu quả, chủ đầu tư thi công lâu mà dự án vẫn chưa hoàn thành,…

CHIA SẺ Submit Thread to Facebook Submit Thread to Twitter Submit Thread to Google